A impenhorabilidade do bem de família é um importante instituto do Direito Civil que visa proteger o patrimônio familiar, garantindo-lhe um mínimo existencial e resguardando o direito à moradia. No entanto, é necessário analisar a relação entre a impenhorabilidade do bem de família e o financiamento para a aquisição ou construção de um imóvel, considerando os direitos e as responsabilidades das partes envolvidas, uma vez que o Art. 833 do Código de Processo Civil (Lei 13.105 de 2015) traz algumas situações em que o bem de família não prevalece sobre um direito creditório.
Tendo isso em mente, precisamos disciplinar que a impenhorabilidade do bem de família, prevista na Lei nº 8.009/1990, a qual estabelece que o imóvel utilizado como residência pela entidade familiar não pode ser penhorado, encontra uma “limitação” em certas situações específicas, como no caso de dívidas relativas ao próprio imóvel, por exemplo, o financiamento para sua aquisição ou construção.
Considerando direito à moradia resguardado e sua limitação face a determinados títulos creditórios, na forma de exceção à impenhorabilidade, saber:
- Financiamento para Aquisição ou Construção de Imóvel: A primeira hipótese abordada e que revela uma exceção à impenhorabilidade do bem de família é o financiamento imobiliário, que é uma modalidade de crédito que, por sua vez, permite às pessoas adquirirem ou construírem um imóvel, geralmente por meio de um contrato com uma instituição financeira. Nesse contexto, é comum que o próprio imóvel figure como garantia do pagamento do empréstimo, ao passo que o direito creditório da instituição financeira se sobrepõe ao de moradia. Essa exceção encontra guarita na Lei nº 8.009/1990, Art. 3º, inciso II. Ou seja, mesmo sendo considerado bem de família, ele pode ser penhorado para a quitação das dívidas assumidas no contrato de financiamento.
- Crédito decorrente da cobrança de impostos: Ainda que a Constituição Federal, em seu artigo 6º, assegure o direito à moradia como um direito social, o que implica em proteção ao imóvel residencial, mesmo em casos de dívidas, tal direito não se sobrepõe ao direito do Estado em cobrar dívidas relativas ao imóvel, assim como os impostos. Dessa forma, em casos de débitos oriundos do IPTU – Imposto Predial Territorial Urbano – pode o imóvel responder pela dívida, independente da garantia estabelecida pela constituição.
- Crédito decorrente da cobrança de despesas condominiais: Entende-se por “despesas condominiais” os gastos realizados nas partes de uso comum do condomínio, normalmente pagos por rateio entre os condôminos, observada a proporcionalidade de suas quotas. Comumente essas “despesas” são chamadas de “taxa condominial” ou “quota condominial”. Logo, o débito decorrente do não pagamento das taxas/quotas permite que o imóvel responda pela dívida, em exceção à impenhorabilidade do bem de família. Dessa forma, ainda que o imóvel residencial seja o único pertencente à família, poderá ser perdido para saldar o débito.
Com isso, concluímos que a impenhorabilidade do bem de família é um direito fundamental, mas que encontra algumas exceções, tais como quando o imóvel é utilizado como garantia de um contrato de financiamento para aquisição ou construção, em caso de débitos decorrentes da cobrança de impostos e de despesas condominiais, além de outras situações previstas em lei. Nestes casos, o bem pode ser penhorado para a quitação das dívidas, desde que respeitados os limites e as proteções legais.
É importante destacar que a legislação busca um equilíbrio entre a proteção do patrimônio familiar e a garantia dos direitos dos credores. Assim, é fundamental que as partes envolvidas estejam cientes dos seus direitos e deveres, buscando assessoria jurídica adequada para, por exemplo, a realização de contratos de financiamento imobiliário, a fim de evitar conflitos e garantir a segurança jurídica de todas as partes envolvidas.
Autor: Celso Felix da Silva Junior – Advogado em Cardamone Ribeiro Advogados