A pandemia ocasionada pelo Covid – 19, também conhecido como “Coronavírus”, tem acarretado um impacto bastante severo à atividade econômica desenvolvida no Brasil. É bem verdade que o Governo, tanto em âmbito Estadual como Federal, tem tomado medidas para socorrer a atividade econômica, como é o caso da Medida Provisória (MP) 927/20, que dispõe sobre medidas trabalhistas.
Todavia, tais medidas, ainda que importantes, têm se mostrado insuficientes, principalmente nos casos das Microempresas (ME) e Empresas de Pequeno Porte (EPP).
Pois bem, para a compreensão dos impactos na atividade econômica e nas relações de locação, temos que sopesarmos questões como as obrigações assumidas por essas empresas, sobretudo as contratuais, tais como as decorrentes de prestações e aluguéis decorrentes de contrato de locação comercial (conhecido como locação não residencial), a aplicação do princípio do Pacta sunt servanda(princípio da força obrigatória do contrato), que busca essencialmente a segurança jurídica nos negócios formalizados entre particulares, a possibilidade de revisão judicial e consensual dos contratos de locação, nos termos da Lei do Inquilinato (Lei 9.245/1991) e, por fim, considerar, ainda, a possibilidade da aplicação da Teoria da Imprevisão, também conhecida como Rebus sic stantibus, disciplinada no Código Civil pátrio (Lei 10.406/2002).
Feitas tais considerações, a pergunta que não quer calar: Devem os locatários continuarem arcando com os aluguéis nos termos pactuados ou há possibilidade de revisão dos contratos de locação em vigência?
É cediço que o assunto tem gerado diversas repercussões e a resolução ainda diverge no âmbito judicial, mas é fato que a pandemia causada pelo coronavírus funciona como fator de desequilíbrio contratual e é inequívoco que as empresas impactadas pela pandemia, principalmente aquelas atingidas pelas medidas governamentais de suspensão das atividades, cumprem os requisitos para a concessão da revisão dos contratos de locação. Por tal razão, essa pandemia pode ser considerada como um fato imprevisível, em matéria de contratos, e, por conseguinte, dar ensejo a teoria da imprevisão para resolver o contrato ou apenas operar a sua revisão com a modificação equitativa.
Note que, a aplicação da teoria da imprevisão não leva tão somente à resolução do contrato, como possibilita, também, a sua modificação equitativa, possibilitando o cumprimento em harmonia e equilíbrio.
Já vemos algumas decisões judiciais, acatando liminarmente o abatimento de parte do valor do aluguel, para que, a recomposição deste abatimento seja praticada daqui 3 ou 4 meses, dependendo de cada caso.
Por fim, ressaltamos que antes de adentrarmos no âmbito judicial, devemos considerar os meios consensuais, a fim de que as partes possam repactuar amigavelmente os contratos em vigência.
Celso Felix – Advogado em Cardamone Ribeiro Sociedade de Advogados
Maio/2020