Como é sabido, uma obrigação que não se desvencilha da rotina de Corretores de Imóveis, Imobiliárias, Administradores e Gestores de Bens, é a necessidade da busca das Certidões Negativas para fins imobiliários.
O principal e único intuito da necessidade da obtenção das certidões negativas para fins imobiliários, é de haver a garantia e preservação da segurança jurídica na aquisição de um bem imóvel, pois, estas certidões serão usadas em caso de eventual discussão judicial que envolva terceiros, ou credores dos vendedores, possuidores ou proprietários.
Desde alguns anos, a grande maioria (senão a totalidade) das certidões negativas necessárias para se validar um negócio jurídico imobiliário veem sendo adquiridas por simples solicitações via portais de internet, aonde, também em sua maioria não possui custo algum. Tal situação era muito diferente nas décadas passadas, onde era se necessário se dirigir a todos os órgãos emissores para que, após o preenchimento de um longo formulário, aguardar ao mínimo 07 (sete) dias úteis, para então, retornar ao local e extrair a certidão, geralmente paga, para ser utilizada para os fins jurídicos.
As certidões são basicamente solicitadas da PROPRIEDADE e DOS VENDEDORES (pessoa física, pessoa jurídica).
Assim, iniciaremos como necessárias as seguintes certidões relacionadas a PROPRIEDADE, para agasalhar a segurança jurídica para aquisição de um imóvel:
- Certidão de Propriedade.
Esta certidão hoje, nada mais é, do que a Matrícula do imóvel ou sua transcrição imobiliária. Sua obtenção é através do Registro de Imóveis competente (geralmente local existe a circunscrição do imóvel).
Com esta, é possível identificar o atual proprietário do imóvel. Evidentemente, que a certidão não deve ser superior a 60 (sessenta) dias, o que é recomendável/exigido pelo Tabelião que irá lavrar eventual escritura pública.
Por meio da análise criteriosa desta certidão, é possível identificar diversas máculas que, eventualmente, poderão incidir sobre o negócio, logo, documento extremamente essencial que deverá ser analisado com as devidas cautelas.
Nesta certidão, dentre outros dados, conterá os dados do imóvel, e do atual proprietário, ou proprietários, sendo, nome completo, estado civil, se casado e dependendo seu regime, se faz a participação do cônjuge, profissão, endereço, e também, o valor das transferências anteriores e a última do atual proprietário, se imóvel está hipotecado, se houve ou existe penhora por dívidas, etc.
Também, é nesta certidão que verifica se o imóvel está gravado com usufruto, o que é o que dá direito de uso e fruição a um terceiro, assim como se há um outro direito real de terceiros sobre o imóvel (superfície, uso, habitação, anticrese etc.), se o imóvel é objeto de caução por fiança locatícia, se há contrato de locação registrado, e se está clausulado por cláusula de inalienabilidade.
E por fim, se a existência de averbação de construção, e de outros detalhes que somente a certidão da propriedade pode fornecer estas informações, cabendo então, a análise profunda, segura e rígida para que se elimine qualquer dúvida frente as informações contidas junto a esta certidão, a qual, deverá juntamente com informações obtidas no resultado das demais certidões, validar o negócio jurídico da aquisição imobiliária.
- Certidão Negativa de Tributos Municipais.
Considerando que as obrigações dos tributos municipais tendem a vincular o bem, relação “propter rem”, especialmente porquanto ao domínio, esta certidão é uma importante certidão a ser analisada. Entre os tributos principais, temos como o mais relevante o Imposto Predial Territorial Urbano.
Assim, não basta a apresentação do último carnê de imposto e sua quitação, a certidão negativa de tributo municipal, é a certidão que pode demonstrar a inexistência de pendencias de encargos que vinculam o imóvel ao pagamento.
O art. 1.137 do Código Civil de 1916, sem paralelo no atual Código, determinava:
Art. 1.137. Em toda escritura de transferência de imóveis, serão transcritas as certidões de se acharem eles quites com a Fazenda Federal, Estadual e Municipal, de quaisquer impostos a que possam estar sujeitos. Parágrafo único. A certidão negativa exonera o imóvel e isenta o adquirente de toda responsabilidade.
Esta certidão é obtida facilmente pela internet. Também, atualmente, havendo uma dívida em que o município esteja exigindo já há um bom tempo, é muito provável que encontre já ação executiva fiscal distribuída junto ao poder judiciário competente.
- Certidão negativa de débitos condominiais; as contas de consumo de água e energia do imóvel.
Como os tributos municipais e outros impostos imobiliários, os débitos condominiais, são obrigações propter rem, ou seja, o imóvel responde pela obrigação, seja quem for o seu titular que, nessa condição, responderá pela ação nos termos do art. 1.345, do Código Civil.
A certidão negativa de débitos condominiais deverá ser solicitada ao síndico do condomínio em que o imóvel esteja localizado, e então, deverá ser subscrita por este informando que a unidade não possui qualquer pendência condominial, bem como, infrações ou qualquer outra pendência que implique na inserção de valores ao imóvel.
Recomenda que esta certidão seja assinada pelo síndico em gestão, reconhecida sua firma, e evidentemente, acompanhada da ata que o elegeu.
Para as contas de consumo que possuem ligações independentes, não existe o mesmo elo de vínculo com a propriedade, na condição de obrigação propter rem, e por assim dizer, estas contas estão vinculadas aos consumidores que às solicitaram, portanto, vinculam eventuais débitos aos números de seus CPF´s.
Hoje, facilmente é possível se imitir na posse do imóvel mesmo que tenham dívidas de contas de consumo, pois, as contas e débitos ficam vinculados ao CPF do devedor, e assim, se inicia com uma nova conta para o novo possuidor do imóvel.
- Certidão negativa de imóveis enfitêuticos.
A enfiteuse, que implica direito real sobre coisa alheia, significa que o titular dispõe do domínio útil, mas a propriedade é de outra pessoa, normalmente da União. Neste caso, o que traz a possibilidade de um imóvel estar submetido a enfiteuse, é que, o imóvel seja vinculado a um laudêmio.
Para buscar a segurança jurídica necessária, se faz necessário buscar a certidão negativa de foro e laudêmio, a qual é expedida pela Secretaria do Patrimônio da União – SPU.
O foro é o pagamento anual que se faz em razão do uso do imóvel enfitêutico. O laudêmio, por sua vez, é o pagamento efetuado a cada transferência de titularidade da enfiteuse. Foro e laudêmio constituem, igualmente, obrigações propter rem.
As glebas da União submetidas a esse regime formadas por uma parte da região de Barueri e Alphaville. Além disso, a cidade de Petrópolis pertence à Família Imperial de Orleans e Bragança.
Portanto, se recomenda a certidão de foro e laudêmio expedida pela Secretaria do Patrimônio da União – SPU, para a aquisição de imóvel adquirido a título de enfiteuse.
- Risco de desapropriação.
Para evitar o dissabor e o prejuízo de se adquirir um imóvel que esteja prestes a ser desapropriado, se faz necessário o comprador interessado se dirigir ao centro de informações da localidade do Município da Cidade em que o imóvel esteja localizado e requerer a informação se o imóvel foi ou será declarado como utilidade pública. Inicialmente, a Prefeitura da Cidade do Imóvel deverá ser a fonte desta informação.
Conclusão
Logo, estas certidões, ao que se refere a PROPRIEDADE do imóvel, são básicas para se iniciar o processo de aquisição imobiliária com a segurança jurídica necessária, passando então para a próxima e maior etapa, que é a análise das certidões dos VENDEDORES/PROPRIETÁRIOS do imóvel.
Referência bibliográfica: Scavone Junior, Luiz Antonio. Direito Imobiliário – Teoria e Prática
Autor: Rafael Ribeiro – Sócio Advogado em Cardamone Ribeiro Advogados