A lei que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos é a Lei nº. 8.245 de 18 de outubro de 1991, também conhecida como “Lei do Inquilinato”, traz em seu artigo 59, § 1º, exatas nove situações em que o locador pode pedir ao juiz uma liminar visando o despejo do locatário de imóvel urbano, para que em um prazo de 15 (quinze) dias entregue o bem imóvel livre e desimpedido de bens e ou pessoas, sem sequer ser ouvido.
Antes de adentrar às hipóteses de cabimento da chamada “ação de despejo com pedido liminar”, vale ressaltar que dentro da relação locatícia, salvo algumas exceções, é a ação de despejo o meio válido para que o locador retome o bem locado. E nas situações elencadas abaixo, além do pedido de despejo, pode o locador pedir uma liminar visando a obtenção imediata do resultado esperado com a ação, ou seja, o despejo propriamente dito.
Vejamos as hipóteses de cabimento:
1. Quando existir um acordo descumprido para desocupação do imóvel com prazo menor do que 6 (seis) meses. Passado este prazo sem que o locatário proceda com a desocupação e entrega das chaves, cabe o pedido liminar.
2. Em caso de rescisão do contrato de trabalho em que, por ocasião da relação de emprego tenha se originado a locação de imóvel pertencente ao empregador pelo empregado. Neste caso, deixando de existir a relação de emprego, pode o empregador, aqui locador, pedir a liminar na ação de despejo.
3. Há possibilidade de pedido liminar quando a locação de bem imóvel for de temporada, mas desde que a ação de despejo venha a ser proposta dentro de 30 dias após o término do contrato.
4. Quando o inquilino vier a falecer, sem deixar herdeiros e sucessores, deixando de residir no imóvel objeto de locação pessoas não autorizadas por lei, à exemplo: sublocatários irregulares. No caso de falecimento do inquilino e este deixar esposa, companheira (art. 1.725 do código civil, Lei 10.406/2002) e/ou herdeiros, estes assumem o contrato, ocasião em que não haverá a possibilidade de pedido liminar.
5. Quando extinta a locação, mas permanecer no imóvel sublocatário que tenha firmado contrato com o locatário.
6. Há possibilidade de obter o despejo liminar quando houver a necessidade de reparação urgente no imóvel, em decorrência de determinação do Poder Público. É comum em casos de risco de desabamento. Porém, como requisito à concessão da liminar, deve haver a recusa na entrega do imóvel pelo locatário e ou impedimento deste à realização da obra.
7. Quando por algum motivo a garantia do contrato de locação (fiador, caução, seguro fiança etc.) for perdida e, notificado o locatário para apresentar nova garantia dentro de um prazo de 30 (trinta) dias, este não apresentar uma garantia válida e idônea. Neste caso, ficando o contrato de locação sem nenhuma garantia, mesmo que o aluguel esteja em dia, caberá a liminar despejo.
8. Em caso de locação de imóvel comercial, caberá a liminar caso a ação de despejo seja proposta dentro de prazo de 30 (trinta) dias a contar do término do contrato ou em até 30 (trinta) dias após a notificação de comunicação de que o locador deseja o imóvel de volta. Contudo, essa possibilidade só se concretizará se não couber a ação renovatória de aluguel por parte do locatário.
9. Por fim, a falta de pagamento, desde que o contrato não possua nenhuma das garantias do artigo 37, ou seja, caução, fiança, seguro-fiança etc., caberá a liminar de ação de despejo.
Lembrando que, todas as hipóteses acima expostas e que estão dentro de um rol taxativo no Art. 59, § 1º da Lei do Inquilinato, possuem como exigência ao seu deferimento o depósito de caução equivalente a três meses de aluguel, cujo intuito é assegurar que o locatário não seja despejado de forma injusta ou, caso seja, que possa ser compensado por tamanho transtorno. Especificamente para a nona e última hipótese, os tribunais têm relativizado a necessidade da caução em casos que a falta de pagamento ultrapasse os três meses da caução.
Autor: Celso Felix da Silva Junior – Advogado em Cardamone Ribeiro Advogados