O universo jurídico das obrigações imobiliárias é vasto e complexo, especialmente quando se adentra na esfera das dívidas oriundas de associações e condomínios edilícios. Um dos aspectos mais intrigantes dessas obrigações diz respeito ao seu caráter propter rem, que se traduz como uma característica da dívida que se vincula ao bem imóvel, independentemente de seu proprietário.
Este artigo visa esclarecer as nuances entre a dívida por conta dos pagamentos advindos de associação de moradores e a dívida de condomínio edilício, com especial atenção ao conceito de propter rem.
A dívida de associação refere-se às obrigações financeiras assumidas por membros de uma associação de moradores. Geralmente, estas associações, embora não regulamentadas especificamente pela legislação de condomínios, surgem como uma forma de organização para a prestação de serviços e manutenção de áreas comuns em loteamentos fechados ou bairros de acesso restrito. A adesão e a consequente responsabilidade pelo pagamento das taxas podem não ser automáticas ou inerentes à propriedade do imóvel, dependendo dos estatutos da associação e da legislação local. Cada associação cria seu estatuto de acordo com seus interesses, devendo, evidentemente, respeitar a legislação, considerando os aspectos que envolvem os moradores e as áreas comuns, mas é gerida pelos associados através de uma comissão de gestores, ao contrário da função exclusiva do síndico para os condomínios edilícios.
Por outro lado, a dívida de condomínio edilício emerge diretamente da legislação específica de condomínios, como o Código Civil Brasileiro, nos artigos 1.331 a 1.358. Estas dívidas decorrem das contribuições obrigatórias destinadas à manutenção e conservação das áreas comuns de um edifício ou conjunto de edificações. O caráter propter rem dessas dívidas significa que elas estão atreladas ao imóvel; assim, a responsabilidade pelo pagamento transita com a propriedade, independentemente da vontade do novo proprietário.
O conceito de propter rem é fundamental para diferenciar as dívidas de associação das dívidas de condomínio edilício. Enquanto a dívida de condomínio possui inequivocamente este caráter, vinculando-se diretamente ao imóvel e seguindo-o independentemente da mudança de proprietários, a dívida de associação pode não ter tal característica, dependendo da forma como a associação foi constituída e das cláusulas de seus estatutos.
A jurisprudência brasileira tem se debruçado sobre conflitos envolvendo dívidas de associações e condomínios, especialmente no que tange ao caráter propter rem das obrigações. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem entendido que a obrigatoriedade de pagamento das taxas de manutenção por parte dos proprietários nos condomínios edilícios é incontestável, dada a natureza propter rem dessas dívidas. No contexto das associações, a situação é mais complexa. O STJ tem se posicionado no sentido de que, para a cobrança de taxas de manutenção por associações de moradores ter eficácia, é necessário que haja uma adesão expressa ou que a obrigatoriedade esteja prevista em título registrado no cartório de registro de imóveis, conferindo, assim, o caráter propter rem à dívida. Assim é contido no Recurso Especial REsp 1.280.871, também tratado no tema repetitivo de nº 882, que firmam: “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”.
Assim, cumpre esclarecer e concluir que a distinção entre dívida de associação e dívida de condomínio edilício reside fundamentalmente no caráter propter rem e na forma como cada uma dessas obrigações se vincula ao imóvel. Enquanto a dívida de condomínio edilício é inerentemente propter rem, vinculando-se automaticamente ao bem e ao seu proprietário, a dívida de associação requer análise mais detalhada das circunstâncias específicas de sua constituição e das disposições legais e estatutárias aplicáveis. A compreensão dessas nuances é essencial para a correta aplicação do direito e para a solução de disputas nesse âmbito.
Autor: Rafael Ribeiro – Sócio Advogado em Cardamone Ribeiro Advogados