A recente decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), admitindo a penhora de imóvel financiado com alienação fiduciária na execução de cotas condominiais, marca um importante ponto de inflexão na jurisprudência brasileira sobre o tema.
Este artigo busca explorar essa decisão à luz da teoria de alienação imobiliária disseminada em nosso campo jurídico por diversos juristas, visando compreender suas implicações para o direito imobiliário e a gestão condominial.
A alienação fiduciária, enquanto modalidade de garantia, confere ao credor a propriedade resolúvel do bem alienado, mantendo o devedor sua posse direta, condicionada à quitação do financiamento. Logo, neste contexto, a propriedade fiduciária constitui uma garantia de adimplemento contratual, separando a titularidade do bem da posse direta do mesmo pelo devedor fiduciante.
A decisão do STJ, que possibilita a penhora do imóvel mesmo quando este se encontra sob regime de alienação fiduciária, fundamenta-se na natureza propter rem da dívida condominial. Tal natureza, vincula-se diretamente ao direito de propriedade, impondo obrigações aos proprietários em razão da própria coisa.
O ministro do STJ, Raul Araújo, ao proferir o voto que prevaleceu no julgamento, destacou que as normas reguladoras da alienação fiduciária não podem sobrepor-se aos direitos de terceiros não participantes do contrato de financiamento, como é o caso do condomínio credor.
Esta interpretação alinha-se à visão sobre a alienação imobiliária, na qual o direito de propriedade, mesmo condicionado à condição resolutiva, não pode conferir ao proprietário fiduciário prerrogativas superiores às do proprietário pleno.
A necessidade de citação do banco (credor fiduciário), além do devedor fiduciante, na execução de cotas condominiais, reflete a complexidade das relações jurídicas envolvidas e a importância de se buscar soluções que respeitem os direitos de todas as partes.
A possibilidade de a instituição financeira, ao quitar a dívida para evitar o leilão, buscar regresso contra o condômino executado, ilustra a dinâmica entre os diferentes níveis de responsabilidade e os mecanismos de proteção ao crédito no âmbito da alienação fiduciária. Esta dinâmica, revela a complexidade da propriedade fiduciária como instrumento de garantia e sua interação com outras formas de obrigações, como as cotas condominiais.
O entendimento de que a penhora do imóvel financiado em execução de dívida condominial é possível, mesmo diante da alienação fiduciária, representa uma evolução na interpretação dos direitos e obrigações que emanam da propriedade imobiliária, reflete na necessidade de adaptar as construções jurídicas às realidades sociais e econômicas, buscando soluções que promovam a justiça e a efetividade na realização dos direitos.
Assim, a decisão do STJ, ao admitir a penhora de imóveis financiados com alienação fiduciária na execução de cotas condominiais, ressalta a importância de se considerar a natureza propter rem das obrigações condominiais e os direitos de terceiros.
A análise dessa decisão à luz da alienação imobiliária oferece uma perspectiva enriquecedora sobre as nuances do direito de propriedade e suas implicações práticas, contribuindo para um entendimento mais aprofundado das dinâmicas jurídicas que regem as relações imobiliárias contemporâneas.
Autor: Rafael Ribeiro – Sócio Advogado em Cardamone Ribeiro Advogados