Recentemente foi publicado o acórdão do julgamento do RECURSO ESPECIAL Nº 2.059.278 – SC (2022/0086988-5) que trouxe outra dinâmica para a corrente doutrinária que era, até então, mantida no Superior Tribunal de Justiça.
A decisão deu provimento ao Recurso Especial para então admitir a penhora sobre o imóvel financiado para garantir a dívida de condomínio, a qual, recaía sobre o próprio bem, frente a sua natureza “propter rem”.
Antes, tínhamos que não era possível a penhora do imóvel que continha em sua matrícula o gravame da Alienação Fiduciária, ou seja, imóvel que era financiado estava salvo de ser penhorado mesmo quando o fiduciante se mantinha um devedor contumaz nas cotas condominiais. Alguns julgados, admitiam a penhora dos “direitos do fiduciante”, mas, a bem da verdade, não se tinha muita ou quase nada de eficiência com esta medida.
Nesta esteira, pautando pela condição estabelecida pela natureza “propter rem” da dívida de condomínio, a luz do artigo 1.345 do Código Civil, o novo entendimento defendido pelo Ministro Raul Araújo da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, trouxe uma inovação de maior agilidade, e, forçosamente obrigando a resolução do processo antes da fase do praceamento do bem, pois, evidente que a tendência é que o agente fiduciário não permita que o processo atinja este nível final de prejuízo para resolução, e assim menciona:
“A natureza “propter rem” se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno”.
Com este novo entendimento, as execuções de dívidas condominiais tendem a ser atentamente observadas pelos devedores e os bancos que financiam os imóveis, uma vez que, é possível levar o imóvel para o praceamento para então, o condomínio receber a quantia devida, não se esquecendo de que, deverá ser intimado além do condômino devedor o agente financeiro.
É recente a decisão e bastante conflitante com as decisões que vinham sendo apresentadas pelas Turmas do STJ, vide o Recurso Especial de nº 2.036.289, decisão a qual, ressalta a impenhorabilidade do bem financiado, havendo a necessidade de se esgotar o patrimônio do devedor, fiduciante, e o bem objeto da alienação não integra como seu bem em razão da posse direta.
Por fim, ainda teremos muita discussão a respeito, mas, este precedente abre uma saída interessante e rápida para que o condomínio possa receber a dívida condominial da unidade devedora, não havendo mais obstáculos ou saídas evasivas que tardiamente impediam o crédito do condomínio.
Fonte: STJ
Autor: Rafael Ribeiro – Sócio Advogado em Cardamone Ribeiro Advogados