Em continuidade ao artigo que recentemente escrevi sobre as Certidões da Propriedade, evidentemente que para seguir com a aquisição imobiliária se faz necessário checar com extrema segurança a idoneidade dos vendedores.
Neste país que é crescente as fraudes e notório os golpes e as malandragens, havendo qualquer mínimo indício de que os vendedores de uma propriedade possuem uma situação ruinosa, duvidosa, suspeita, mesmo que o preço esteja absolutamente convidativo, a aquisição não deve ser feita.
Assim, incialmente, devemos partir pelos documentos básicos dos vendedores:
- Cópia do CPF(CNH) (pessoa física, sócios) /CNPJ (pessoa jurídica). É importante conferir esses documentos com as certidões apresentadas, observando se não há divergências. A venda de imóvel de pessoa incapaz (menor de 18 anos – Código Civil, art. 4º) não se completa com a mera assistência, sendo inafastável a autorização judicial (Código Civil, arts. 1.691 e 1.750), exceto se contar com mais de 16 anos e for emancipado (Código Civil, art. 5º, parágrafo único);
- Cópia do RG(CNH) ou documento de identidade autenticado (pessoa física e sócios);
- Certidão de Nascimento/Casamento atualizada (pessoa física) para verificar se o vendedor é capaz (pode ter sido interditado ou a ele ter sido conferida curatela). Igualmente para apurar se aquele que se diz solteiro realmente o é. Se for casado, mister se faz a participação do cônjuge (outorga conjugal). Exceto no regime de separação total de bens, é obrigatória a outorga (Código Civil, art. 1.647). No regime da participação final nos aquestos, a dispensa da outorga depende de pacto antenupcial (Código Civil, art. 1.656).
E então, vamos para as certidões:
- Certidão negativa da Fazenda Pública Federal (Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais – pessoa jurídica e sócios), Estadual (ICMS pessoa jurídica) e Municipal – Certidão de Tributos Mobiliários – pessoa física, pessoa jurídica e sócios;
- Certidão negativa do INSS (pessoa jurídica);
- Certidão negativa do FGTS (pessoa jurídica);
- Certidão da Justiça Estadual Cível – ações (pessoa física, sócios e pessoa jurídica);
- Certidão da Justiça Estadual Cível – executivos fiscais (pessoa física, sócios e pessoa jurídica);
- Certidão negativa da Justiça Estadual Criminal (pessoa física e sócios). Em razão da possibilidade de consequências civis de uma ação penal. Por exemplo: o vendedor pode, ao tempo da alienação, já ter causado lesões corporais e sofrer, em razão de uma ação penal, a simples liquidação dos danos materiais e morais que ocasionou à vítima;
- Certidão negativa da Justiça do Trabalho (pessoa física, sócios e pessoa jurídica). A Justiça do Trabalho não costuma levar em conta a personalidade jurídica distinta da pessoa jurídica. Assim, mesmo se o sócio não tiver ações judiciais contra si, a penhora em eventual ação em face da empresa da qual é sócio poderá acarretar a penhora de seus bens. Esta é uma das certidões mais preocupantes e importantes após a Certidão de ações Cíveis, pois, na Justiça do Trabalho, eventual ação que esteja em um estágio avançado poderá acarretar penhora do bem e prejudicar a alienação por um período muito além de uma transação imobiliária;
- Certidão negativa da Justiça Federal – Civil, Criminal e executivos fiscais (pessoa física, sócios e pessoa jurídica – civis; pessoa física e sócios – criminais).
- Certidão negativa dos Tabeliães de Protesto (pessoa física, sócios e pessoa jurídica). Hoje, entendo que esta certidão poderá ser substituída por uma consulta em sistemas integrados, que permite identificar a existência ou não de protestos, e então, seu respectivo valor. Diferentemente no passado, eventual título protestado cujo valor seja significativo, torna-se evidente a interposição de uma ação executiva ou de cobrança, a qual, estará contida na Certidão da Justiça Estadual, superando a presente negativa de Protesto;
- Certidão de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União (pessoa física, sócios). Com esta certidão é possível verificar a existência de dívidas com processos administrativos em andamento junto a Procuradoria Geral da Fazenda Nacional (PGFN), e por consequência, prevenir ou analisar eventual interposição de ação executiva Federal.
A grande maioria (exceto as do Tabeliães de Protesto), poderão ser solicitadas pela Internet, de forma gratuita. As análises destas certidões, juntamente com as certidões da propriedade e documentos dos vendedores, garantem a segurança jurídica e validade da aquisição imobiliária.
O auxílio do Corretor de Imóveis também é prudente e sempre bem-vindo, trazendo mais segurança aos compradores em todas as etapas negociais.
Importante destacar, que os tribunais preservam a boa-fé do terceiro adquirente do imóvel quando este comprava que buscou as certidões da propriedade e dos vendedores, trazendo a cadeia de proprietários do imóvel e dos registros junto a matrícula, e então, se preserva sua aquisição frente a possível fraude à execução ou contra credores.
E por fim, o Superior Tribunal de Justiça entende que é suficiente que as certidões e todas as pesquisas que envolvem as partes devam ser praticadas na Comarca onde se encontra o Imóvel, não sendo possível exigir dos adquirentes que busquem ações contra os vendedores de outras comarcas.
Conclusão Assim, estas são as certidões básicas para se garantir a mínima segurança jurídica para a aquisição de um imóvel, devendo os compradores se atentarem para as diligências praticadas e os resultados obtidos junto as respectivas certidões que apresentam o histórico processual dos vendedores e a cadeia de propriedade do imóvel.
Autor: Rafael Ribeiro – Sócio Advogado em Cardamone Ribeiro Advogados