A pandemia ocasionada pelo Covid – 19 também conhecido como “Coronavírus”, pode estar próxima do seu fim, ao menos é o que alguns estudos dizem. Contudo, os efeitos e impactos em outros setores, que não a saúde, como por exemplo a economia no geral, talvez levem um tempo bastante considerável para a estabilização. E esse cenário negativo se estende ao setor imobiliário, sobretudo no de locação.
Como bem sabemos, é bastante costumeiro o uso do IGP-M/FGV (índice Geral de Preços de Mercado) para a correção monetária fixada nos contratos de locação. Na verdade, ele é o mais utilizado no mercado imobiliário entre os índices de reajuste de aluguel. E o que sabemos também é que o IGP-M/FGV disparou para a casa dos 33,75% no acumulado nos últimos 12 meses, o que certamente está tirando o sono de muitos inquilinos.
Mas por que o IGP-M/FGV subiu tanto? Essa hiper escalada não tão recente do IGP-M se deve principalmente a um fator: a alta do dólar. Obviamente a pandemia do Covid-19, que também é a razão do elevado aumento nos preços das commodities globalmente, contribuiu para este cenário.
Ok, mas fazer o quê? Como podemos analisar essa situação sob a ótica da manutenção dos contratos de locação? Devem os locatários continuarem arcando com os aluguéis nos termos pactuados ou há possibilidade de revisão dos contratos de locação em vigência?
Antes de responder a questão que permeia, e se estiver gostando da leitura até aqui, gostaria de convidá-lo a ler uma outra publicação nossa – Coronavírus e as relações nos contratos de locação comercial – onde eu também falo um pouco dos impactos da pandemia nessa modalidade contratual. E me referendando à algumas observações lá tecidas, quais sejam: i) sopesarmos questões como as obrigações assumidas contratualmente, tais como as decorrentes de prestações e aluguéis decorrentes de contrato de locação; ii) a aplicação do princípio do Pacta sunt servanda(princípio da força obrigatória do contrato), que busca essencialmente a segurança jurídica nos negócios formalizados entre particulares, a possibilidade de revisão judicial e consensual dos contratos de locação, nos termos da Lei do Inquilinato (Lei 9.245/1991); iii) e, por fim, considerar, ainda, a possibilidade da aplicação da Teoria da Imprevisão, também conhecida como Rebus sic stantibus, disciplinada no Código Civil pátrio (Lei 10.406/2002).
Considerando o acima exposto e este cenário, muito se fala sobre a inviabilidade da aplicação do IGP-M/FGV no mercado imobiliário de locações e a possibilidade de sua substituição, isso porque a manutenção desse índice resultaria no término de muitos contratos. Diante disso, foi iniciado um movimento para a aplicação do índice INPC aos contratos locatícios.
Então quer dizer que podemos trocar o IGP-M/FGV e ir para o IPCA, que no acumulado está com pouco mais de 8%?
Essa questão foi analisada em alguns casos por Juízes, que ao apreciarem os casos, observaram a adequação do pedido de substituição às teorias da imprevisão, que eu mencionei acima, previstas no artigo 317 do Código Civil, e da vedação à onerosidade excessiva, disposta no artigo 478 do mesmo diploma legal, para então irem para o viés de reajuste pelo IPCA, preservando o contrato. No mesmo sentido, dois desembargadores do Tribunal de Justiça de São Paulo – TJSP, ora o Des. Francisco Occhiuto Júnior e a Exma. Des. Rosangela Telles, que considerou o risco de inadimplência e a reversibilidade da medida, entenderam que a crise sanitária atinge o equilíbrio das relações contratuais.
Note que, a aplicação da teoria da imprevisão não leva tão somente à resolução do contrato, como possibilita, também, a sua modificação equitativa, possibilitando o cumprimento em harmonia e equilíbrio. Já vemos algumas decisões judiciais, acatando o pedido de revisão do índice de correção, mas é fato, ainda, que no depender da ausência de aproximação amigável entre as partes, o ativismo judicial seja o mecanismo para buscar a substituição pelo IPCA.
Autor: Celso Felix